Газета «Бизнес и Власть», 8 апреля 2011 года.

           Ипотечная система и долевое строительство не смогли оправдать себя на практике в Казахстане. Последствием этого стало недоверие населения к двум этим способам покупки жилья. О существовании третьей альтернативы «&» рассказал заместитель председателя правления АО «Жилстройсбербанк Казахстана» Аскар Калиев.

           - Аскар Ганиевич, какая доля экономически активного населения страны сможет принять участие в госпрограмме жилищного строительства на 2011-2014 годы, в реализации которой принимает участие и Жилстройсбербанк?

          – Вкладчики нашего банка в настоящий момент – это порядка 2% активного населения республики. Они станут основными участниками по одному из направлений программы – это строительство и реализация жилья через систему жилстройсбережений. В рамках данного направления акиматам из республиканского бюджета будет выделено порядка 80,84 млрд. тенге на строительство жилья. По второму направлению будет выделено порядка 70 млрд. тенге также из республиканского бюджета в виде дополнительной капитализации ЖССБК. При этом 50% финансирования предполагается за счет собственных средств БВУ, а вторая половина – за счет средств ЖССБК, которые будут размещены в БВУ в виде депозита на 5 лет по ставке 3% годовых. Сколько всего казахстанцев будут участвовать по данному направлению, я не могу сказать, поскольку она рассчитана на любые категории граждан, в ней нет приоритетных категорий. Основное условие - цена продажи не должна быть выше 170000 тг. за квадратный метр в чистовой отделке. При этом нельзя сказать, что цены по программе достаточно низкие, чтобы удовлетворить 90 и тем более 100% потребностей населения. Уровень доходов наших граждан хоть и растет, но не так высок. Поэтому 170 тыс. тенге за «квадрат» не стоит рассматривать как манну небесную, купить квартиру по этой цене – достаточно дорогое удовольствие.
 
          - Почему было принято решение при реализации жилищной программы финансировать ее не в полном объеме, а в пропорции 50 на 50? 

          – Все зависит от стоимости денег и кредитной истории заемщика. Сейчас наши застройщики из-за сложившейся в результате кризиса отрицательной кредитной истории и соответственно отсутствия кредитов БВУ, фактически прекратили строить. По подсчетам Агентства по делам строительства и ЖКХ, если государство не вмешается в эту ситуацию, объем ввода жилья в 2012 году будет вдвое ниже, чем в 2010 и 2011 гг. В этом случае дефицит вводимого жилья может породить ажиотажный спрос. Поэтому правительством принято решение фондировать БВУ через увеличение уставного капитала ЖССБК как оператора программы. ЖССБК в свою очередь размещает целевые депозиты в БВУ в количестве 50% от необходимой суммы для строительства жилого объекта, а остальными 50% БВУ входит самостоятельно. Путем смешивания этих денег банки должны выйти на кредитование под 12% для застройщиков с последующей реализацией квартир в чистовой отделке покупателям по цене не более 170000 тг. за квадратный метр. Почему квартиры по программе 50 на 50 ограничены в цене продаж? С одной стороны, необходимо сдвинуть с места патовую ситуацию со строительством жилья и обеспечить появление квартир на рынке, для чего государство должно стимулировать банки и застройщиков, с другой – не допустить безудержный рост цен. Поэтому, чтобы предотвратить негативные последствия в виде раздувания очередного «мыльного пузыря» - ограничен верхний потолок цен.

           - В жилищной программе предусмотрен механизм строительства жилья с участием местных исполнительных органов по системе жилстройсбережений. Какова роль вашего банка и идеология данного направления программы?

          – Здесь важно, что деньги вкладчика не идут напрямую застройщику на этапе подготовки самого строительства, а накапливаются в ЖССБК в половину от необходимой суммы для оплаты уже готовой квартиры. Роль Жилстройсбербанка здесь самая прямая: мы, являясь конечными заказчиками жилья, непосредственно формируем пул покупателей. Сейчас в одном только Алматы у нас порядка 2 тыс. вкладчиков, которые готовы в 2012 году получить кредит на условиях банка. И мы проинформировали акимат Алматы о наличии к 2012 году порядка 2 тыс. вкладчиков имеющих право получить кредит и выкупить готовые квартиры по цене не выше 142,5 тыс. тенге/кв. м в приемлемых частях города, где реально есть инфраструктура. По Астане, Актау и другим областным центрам цены составят 112,5 тыс. тенге/кв. м и 90 тыс. тенге/кв. м соответственно. С акиматами также согласованы объекты строительства. Теперь выходим на соглашения, которые будут подписаны в ближайшее время.

          В целом система жилстройсбережений направлена на то, чтобы люди со средним и стабильным заработком понимали ее преимущество перед ипотечными продуктами и долевым строительством, которые получили у нас в стране неодназначный резонанс. Необходимо популяризировать систему жилстройсбережений. В Европе 40-50% населения являются клиентами жилищностроительных сберкасс, почему же в Казахстане такого нет? Дело в том, что в Европе есть такое понятие, как финансовая дисциплина, они знают, что ежемесячно должны перечислять определенную сумму в эти кассы. Там даже работодатель по их заявлению может нужную сумму автоматически из заработной платы перевести в жилстройсбережения. У нас же эта система появилась, когда в стране был ипотечный бум – люди хотели купить квартиру здесь и сейчас, им не интересно было накапливать на квартиру, которая постоянно росла в цене. Дешевое фондирование казахстанских банков на внешних рынках, под высокий суверенный рейтинг страны, привел к либеральной кредитной политике БВУ как к строителям, так и к заемщикам. В итоге гиперрост цен на жилье и как следствие ипотечная усталость основной массы заемщиков, обманутые дольщики, долговое производство банков и т.д.

          Поэтому не мешало бы и нам перенять европейскую культуру. Сейчас мы ведем переговоры с крупными корпоративными клиентами – это большие компании, холдинги, где работают тысячи человек. Мы понимаем, что у таких компаний есть возможность за счет собственных средств найти застройщика, провести все необходимые процедуры и построить жилье для своих сотрудников. Но им нужно предложить механизм, обеспечивающий возврат денег от работников. А такое возможно. Идея тут в следующем. Работник подписывает договор с работодателем, въезжает в дом и платит только коммунальные платежи. Через определенное количество лет, когда он половину необходимой суммы у нас накопит, мы даем ему недостающую часть, перечисляя ее на счет работодателя. Квартира переходит в собственность работника, находясь в залоге у банка. Подобные договоры мы отрабатываем и с частными инвесторами.

          Идея жилстройсбережений сама по себе грамотная, но, повторюсь, в силу объективных причин, сложившихся на нашем рынке в 2000-2008 годы, эта система не работала с полной отдачей. При стабильном предложении квадратных метров на рынок жилья и фиксации цены продажи, можно снять ажиотажный спрос и население поймет, что нет смысла переплачивать за жилье сегодня, ведь новые квартиры будут вводиться каждый год. А это стимул для принятия взвешенного решения по способу улучшения жилищных условий. 

Екатерина Корабаева