Светлана Оразаева - «Казахстанская Правда», 
Интервью с Заместителем Председателя Правления Утегуловым М.А.

Система, которую строит Жилстройсбербанк

Знаете, кто больше всех выиграл от кризиса на рынке недвижимости? Участники системы жилстройсбережений (ЖСС), начавшие копить на покупку жилья в 2005-2007 годах. К моменту падения цен на недвижимость они как раз успели накопить необходимые для получения жилищного займа 50% от стоимости жилья и приобрести его по нормальной цене и низким процентным ставкам. 

В Казахстане в период роста рынка недвижимости получить ипотечный кредит, пусть даже переплатив в 2-3 раза, было выгоднее, чем несколько лет копить деньги в системе ЖСС. Можно было зафиксировать доход, продав квартиру на пике роста, погасить ипотеку и взять новый кредит на покупку недвижимости. Таким образом, возникла пирамида недвижимости. Ее падение больно ударило по заемщикам, которые, пострадав от замедления экономики, лишились части или всех своих доходов и не смогли выплачивать ставшие слишком дорогие ипотечные кредиты. Но кризис в какой-то мере имел и положительные последствия. Он расставил все по местам, и у людей исчезли иллюзии, что через систему ипотечного кредитования можно решить жилищные проблемы большей части населения. Казахстанцы стали лучше оценивать свои возможности и свои риски.  Так что кризис усилил привлекательности системы жилстройсбержений. Сегодня в Жилстройсбербанке наблюдается приток новых клиентов. По словам заместителя  Председателя Правления АО «Жилстройсбербанк Казахстана» (ЖССБ) Маулена Утегулова, начиная с 2008 года, темпы роста показателей деятельности банка значительно увеличились. Если за весь 2009 год заключено 46 668 договоров о ЖСС на общую договорную сумму 46,7 млрд. тенге, то за первое полугодие текущего года – уже 26 657 на 56,3 млрд тенге. А всего с начала действия системы жилстройсбержений заключено 183 905 договоров на общую договорную сумму 301,8 млрд. тенге.

Кто в каком доме живет?

- Маулен Амангельдиевич, с какой целью в Казахстане была создана система жилстройсбережений?

- Система жилищных строительных сбережений начала свое развитие с момента принятия в 2000 году Закона «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан». Но фактически эта система заработала с 2003 года, когда было создано АО «Жилстройсбербанк Казахстана». Основная цель системы ЖСС вытекает из Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования, утвержденной постановлением правительства в 2000 году. В соответствии с этой концепцией в Казахстане планировалось развивать две  системы финансирования покупки жилья. Первая – это ипотечное кредитование банков второго уровня, предназначенное для верхней части среднего класса, имеющей определенные сбережения для первоначально взноса и достаточно высокий уровень заработной платы, чтобы обслуживать ипотечные займы. Вторая система – жилстройсбержений, которая предназначена для людей с невысокими, но стабильными доходами, не имеющих накоплений для того, чтобы внести первоначальный взнос. Две эти системы взаимно дополняют друг друга и предназначены для людей с различным уровнем доходов.

- В принципе, они охватывают большую часть общества?

- Во всяком случае, большинство экономически активных и трудоспособных граждан, которые имеют постоянную работу и могут обслуживать займы. Социально уязвимые слои населения должны обеспечиваться в соответствии с законом «О жилищных отношениях» за счет жилищного коммунального фонда местных исполнительных органов.  Ну и, наконец, существует немногочисленный слой обеспеченных людей, которые могут улучшить свои жилищные условия за счет собственных накоплений, не прибегая к помощи займов.

- Не могли бы Вы более точно обозначить, кто может принять участие в системе ЖСС и получить жилищный заем? Есть ли какие-либо ограничения?

- В соответствии с законодательством участником системы ЖСС может быть любой гражданин Казахстана, а также лица, имеющие статус оралманов. Причем договора о жилстройсбержениях можно заключить как на совершеннолетних, так и несовершеннолетних, интересы которых представляют родители или опекуны. Вместе с тем, жилищные займы вправе получить только совершеннолетние граждане Казахстана.

Постоянство поощряется

- Как государство поддерживает участников системы?

- Законом о жилстройсбережениях предусмотрена ежегодная выплата премии из государственного бюджета участникам системы. Размер ее составляет 20% от суммы вклада, правда, премией поощряется вклад в пределах 200 месячных расчетных показателей (МРП). Если клиент, например,  накопил в течение года сумму в размере 300 МРП, то премия все равно начисляется на 200 МРП, а остаток переходит на следующий год для премирования. Это сделано для того, чтобы поддержать вкладчиков, и премия государства, по своей экономической сути, близка к субсидированию. Например, в текущем году максимальный размер премии составляет более 56 тысяч тенге. Если вкладчик внес в систему жилстройсбережений сумму в размере 200 МРП в конце года, буквально 31 декабря, ежегодная премия начисляется по состоянию на 1 января наступившего года.

Но в Законе о жилстройсбержениях есть условие: при досрочном расторжении договора об участии в системе ЖСС клиент должен вернуть всю начисленную сумму премий государства в госбюджет. Он может ее получить только при накоплении вклада на счетах в Жилстройсбербанке более пяти лет на условиях, установленных договором о жилищных строительных сбережениях.

В целом, у нас есть четыре тарифные программы, которые различаются по срокам накопления, срокам кредитования и процентным ставкам. Но по всем тарифным программам ставка вознаграждения по вкладу составляет 2% годовых, а по кредитам в зависимости от сроков накопления – от 3,5 до 5% годовых. В Законе также оговорен размер маржи жилищных строительных сберегательных банков, то есть разница между процентным вознаграждением по вкладу и процентной ставкой по займу – не более 3% годовых.

- Получается, что у ЖССБ маржа меньше, чем у других банков второго уровня?

- Да, наша максимальная маржа установлена Законом. У других банков таких ограничений нет. Наш банк зарабатывает за счет установленной маржи, комиссии за заключение договора о жилстройсбережениях и за счет предоставления дополнительных банковских услуг.

Плюсы системы

- Это, конечно, один из плюсов Жилстройсбербанка по сравнению с обычными банками. Не могли бы Вы рассказать о других преимуществах системы жилстройсбержений?

- Основное преимущество системы ЖСС – самые низкие процентные ставки в стране. Но для получения жилищного займа наш клиент должен накапливать в течение не менее трех лет сумму, равную половине от необходимой ему суммы для приобретения/строительства жилья. Второе преимущество – неизменность процентных ставок по жилищному займу в течение всего срока кредитования, т.е. в момент заключения договора о жилстройсбережениях уже известно, какая будет процентная ставка. Еще одно – заем выдается только в тенге, значит у заемщиков не возникает валютного риска при изменении обменного курса во время погашения займа. В общем, как я уже говорил, банковские ипотечные кредиты и система жилстройсбережений взаимно дополняют друг друга, поскольку рассчитаны на людей с разным уровнем дохода. Каждый человек может выбрать ту систему, которая ему больше подходит с учетом его возможностей.

- Основное отличие жилстройсбережений от ипотечного кредитования, как я понимаю, необходимость накопления средств для получения кредита. Но ведь в ЖССБ есть продукт, который позволяет получить деньги сразу, без предварительного накопления?

- Да, наш новый продукт так и называется – предварительный жилищный заем, он предусмотрен Законом о жилстройсбережениях. Вкладчик сразу может получить кредит по рыночным ставкам за счет средств Банка для приобретения жилья и параллельно начинает накапливать свои жилищные сбережения. Как только сумма вклада составит 50% от договорной суммы и завершится период накопления, он получает право на предоставление жилищного займа. Этим займом погашается его предварительный жилищный заем, т.е. происходит рефинансирование. При этом сумма его долга снижается в два раза, а оставшуюся сумму он выплачивает по обычным ставкам, то есть от 3,5 до 5%. Этот продукт позволяет вовлечь в систему жилстройсбержений тех людей, у которых нет желания ждать, когда накопится необходимая для получения жилищного займа сумма, но при этом есть возможность временно выплачивать высокие проценты, сопоставимые с ипотечным кредитованием.

- Участвует ли ЖССБ в государственной жилищной программе Республики Казахстан

- В соответствии с Государственной программой жилищного строительства на 2008-2010 годы Жилстройсбербанк определен основным оператором по ее реализации. Госпрограммой предусмотрено предоставление из республиканского бюджета Банку бюджетного кредита в объеме 57 млрд. тенге в течение трех лет для выдачи промежуточных и предварительных займов по ставке 4% годовых участникам Госпрограммы. На 1 июля 2010 года мы уже получили 24,7 млрд. тенге из этой суммы, до конца года планируем получить еще 32,3 млрд. тенге для продолжения кредитования. Кроме того, нам выделено 8,5 млрд. тенге на пополнение уставного капитала, до конца года ждем еще 1,8 млрд. Эти деньги нам необходимы для того, чтобы выполнять пруденциальные требования Агентства финансового надзора по достаточности капитала: наши  обязательства растут, значит нам нужно наращивать и собственный капитал.
За счет бюджетных средств по Госпрограмме по состоянию на 1 июля 2010 года выдано 6 838 займов на общую сумму 24,7 млрд. тенге, из них только с начала текущего года – 2 254 займа на 8 млрд. тенге.

Облегчение долгового бремени 

- Как глобальный финансовый кризис отразился на системе ЖСС?

- Хотя мировой кризис затронул многие мировые и казахстанские финансовые институты, он не оказал существенного негативного влияния на систему жилстройсбережений, потому что она отличается от обычного банковского финансирования, тем, что может функционировать вне зависимости от конъюнктуры рынков капитала. Базой фондирования для Жилстройсбербанка являются накопления вкладчиков. И поэтому мы наблюдаем большой приток новых вкладчиков в систему жилстройсбережений. Банк не привлекает заимствования из-за рубежа, не берет синдицированные займы или размещает облигации для того, чтобы кредитовать своих клиентов. Исключением является, конечно, Госпрограмма, где льготное кредитование осуществляется за счет средств госбюджета только ее участников. Негативное влияние кризиса проявилось в том, что многие наши вкладчики ощутили на себе экономический кризис, что привело к снижению их доходов. Кто-то был вынужден досрочно расторгнуть договора, потому что понадобились деньги, кто-то перестал накапливать или замедлил свое накопление. И второе. Как и у других банков, у нас стал ухудшаться кредитный портфель. Но ЖССБ из-за небольшого периода кредитной деятельности имеет «молодой» кредитный портфель, поэтому доля просроченных займов у нас намного ниже, чем в целом по банковской системе: 7,3 % против общего показателя в 32,2 %. Кроме того, наш банк изначально проводил консервативную кредитную политику.
Резюмируя, можно подвести итог, что от последнего кризиса банк больше приобрел, чем потерял.

- Каким образом банк облегчает бремя заемщиков, пострадавших во время кризиса и просрочивших погашение займов или внесение взносов во вклад?

- Совет директоров Банка утвердил программу реструктуризации, которая предлагает тем заемщикам, которые попали в сложное финансовое положение, различные меры реструктуризации задолженности. Эти меры предусматривают списание штрафов и пени при полном досрочном погашении; предоставление моратория на начисление новых штрафных процентов; пролонгация сроков погашения займов; отсрочка по погашению основного долга; льготный период по оплате вознаграждения   в размере 5%  и другие меры.

- Расскажите, пожалуйста, о планах Банка на ближайшее будущее?

- В 2009 году мы разработали Долгосрочную стратегию банка до 2015 года. В соответствии с ней основной стратегической целью Банка является вовлечение в систему жилстройсбережений до 6% экономически активного населения, что составляет 600 тыс. договоров о ЖСС. Другая цель – увеличение рентабельности собственного капитала до 10%. Достичь основных целей мы планируем путем реализации финансовой, маркетинговой, операционной и корпоративной стратегий. Кроме того, мы планируем довести нашу рыночную долю во вкладах населения до 3,3%, а рыночную долю по займам на строительство и приобретения жилья – до 8,2%; увеличить число заключаемых договоров до 117 тыс. в год; долю заключаемых через агентов договоров до 35% от общего количества. Кроме того, мы хотим сосредоточиться на улучшении сервиса. С этой целью мы разработали и уже внедряем систему сбалансированных показателей, включая карту сбалансированных показателей. В результате внедрения эта системы мы сможем  сделать «оцифровку»  нашей долгосрочной стратегии. Это поможет каждому сотруднику видеть свое место в банке, понимать, какие конкретные цели перед ним стоят, какие мероприятия необходимо осуществить, чтобы достичь установленных показателей. В целом он может оценивать свой личный вклад в общую работу и работать в команде. Теперь от конкретных результатов работы каждого сотрудника будет зависеть показатели работы  не только его коллег, но и всего банка в целом.